Gebiedsontwikkelingen vorm geven is een prachtig vak. Er is veel oog voor de maatschappij en de grote uitdagingen van deze tijd. Als gebiedsontwikkelaar probeer je zo veel mogelijk waarde toe te voegen aan een gebied. Wij als Heijmans geloven er in dat je het beter achter moet laten, dan dat je het aan trof. Maar wat is nu ‘beter’? Wij focussen de komende jaren met name op Welzijn en Duurzaamheid. Thomas Thunnissen, Director Smart City, vertelt in dit artikel de visie van Heijmans op AI en gebiedsontwikkeling!
Dat klinkt natuurlijk veelbelovend, maar hoe ga je dat waar maken? Hoe ga je sociale gelijkheid vergoten? Hoe pakken we eenzaamheid aan in een vergrijzende maatschappij? Hoe ga je hittestress tegen als je steeds meer bouwt? Hoe zorg je voor betaalbare woningen? Hoe zorg je ervoor dat een ontwikkeling niet juist bijdraagt aan vervoerdersarmoede? Dit soort vragen blijven opkomen. Belangrijkste bij deze vragen is dat het niet zo zeer gaat om de gebouwen die wij realiseren, maar de maatschappelijke impact. De grootste uitdaging hierin is de integraliteit van deze uitdagingen, het heeft allemaal invloed op elkaar.
Gebiedsontwikkelaar is een mooi vak, zeker, maar wordt wel steeds lastiger..
Stel je voor je bent ontwikkelaar, je wordt wakker, gaat naar je werk en vraagt aan je computer: welk stuk grond moeten wij acquireren, welke concepten passen hierop rekening houdend met de wensen van de gemeente, past bij onze strategie, welke doorlooptijd hebben we én hoeveel houden we er aan over? Dat zou het vak wel een stuk makkelijker maken. Hier zijn we natuurlijk nog lang niet, maar hier gaan we zeker wel naar toe. Hiermee verandert het vak van de ontwikkelaar behoorlijk. Betekent dit dat wij een computer laten kiezen? Is een ontwikkelaar overbodig? Zeker niet, maar je krijgt meer keus. In plaats van een paar doorrekeningen op een gebied krijg je er misschien wel een miljoen, maar dan een paar geschikte opties waar je al je creativiteit nog in kwijt kan. Om het nog maar niet te hebben over de snelheid waarmee dit kan. Waarom 8 jaar doen over een gebiedsontwikkeling als je ‘s ochtends na het stellen van de vragen aan de computer nog voor de koffiemachine de laatste druppel in je kop koffie perst klaar bent?
Het duurt zeker nog even voordat we hier zijn en dit vraagt twee belangrijke veranderingen. De eerste is de techniek. Hier mag je vanuit gaan dat deze zich wel ontwikkelt. Het wordt vooral een uitdaging om de oplossingen aan elkaar te knopen. De tweede verandering is een systeem verandering en die is complex. Dit vraagt namelijk om het afscheid nemen van patronen die er de afgelopen jaar in zijn geslepen. Dit vraagt om het opheffen van status quo op het gebied van besluitvorming.
Hoe zullen we als ontwikkelaars omgaan met de keuzes die de computer ons straks voorlegt? Wat als we moeten kiezen tussen een sociaal vraagstuk en een mobiliteitsvraagstuk? Hoewel we nu al dit soort keuzes maken, gebeurt dit momenteel voornamelijk op basis van intuïtie en ervaring. Dat is een totaal andere benadering dan het toetsen van een keuze in een simulatie. Stel dat we straks in staat zijn om dit wel te doen, kunnen onze partners en klanten dit ook? Natuurlijk willen we snellere processen om meer te kunnen bouwen en zo bij te dragen aan het oplossen van het groeiende woningtekort. Maar hoe zal een gemeente omgaan met beslissingen die momenteel bij verschillende afdelingen liggen? Hoe wordt er een besluit genomen over bijvoorbeeld minder parkeerplaatsen of juist meer speelpleinen op een specifieke locatie? Welke afdeling behaalt haar KPI’s en welke niet? Hoe kunnen we omgaan met deze snelheid? Er zijn talloze vragen waar momenteel nog geen antwoord op is.
Misschien wel het belangrijkste, deze systeemverandering maak je niet alleen. Die doorleef je samen. Wij geloven er in dat het cruciaal is om deze stappen parallel te zetten aan de technische ontwikkelingen. Om samen, zij aan zij, te ontdekken wat dit betekent voor onszelf én voor anderen. Alleen dan ontstaat er wederzijds begrip en een bereidheid tot verandering. Op deze manier kunnen we gezamenlijk veel sneller en effectiever woningen realiseren.
Meer weten over Heijmans? Ga naar Heijmans.nl
